Land Policy

Benjamin Davy (2012) Land Policy. Planning and the spatial consequences of property. Farnham, Surrey & Burlington, Vermont: Ashgate Publishing.

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Cover of land policy book
Land uses are what land users do. When spatial planners and other policymakers promote or preclude certain land uses, they increase or diminish the rights of the users of land, most notably property rights. The technical term for what connects land uses, planning, and property is land policy. This book has a simple message: Good land policy provides a diversity of land uses with plural property relations.

No single kind of property rules fits the purposes of all types of land uses. Neither is a detached single family house like a community garden, nor a highway like a retail chain. Each land use needs its own property »fingerprint.« The concept of Western ownership, often traced back to William Blackstone (1766: 2 [Book II, Chapter 1]) and his idea of property as that »sole and despotic dominion,« works with home ownership, but fails with community gardens, highways, or retail chains. Moreover, the concept of Western ownership does not work in informal settings, particularly in the global South, although informality does not at all entail the absence of property relations. In everyday practice, private and common property relations often accommodate a wide variety of demands made by the owners and users of land. Many theories of property and land policy, however, fail to recognize plural property relations. The simple message of this book seeks to reconcile practice and theory. Combining the spatial theory of land rent with Mary Douglas’ grid/group theory, I shall identify eight types of land uses. The eight types are: insular, opportunistic, kinship, collaborative, corporate, structural, container, and environmental uses of land. Each type needs its own set of property rules. I shall deliver the message as the result of a descriptive policy analysis and as a normative design proposal: Land policy makes sure that desirable land uses are enveloped by appropriate property relations. Polyrational land policy accounts for the variety of social con­structions of land: as territory, as commodity, as capability, as environment. Polyrational land policy is not daunted by the complexity this variety creates. On the contrary, complexity provides planners and other policymakers with many opportunities which monorational policymaking neglects.

If the message is so simple, why does the book have so many pages? Again, the answer is simple: Because many gifted and clever people are and have been neglecting—or eager to hide—the need of plural property relations. This has been going on since the 17th century (and probably before that time, but my research starts with social contract theory). Some emphasize private property in land, others common property. Some accentuate the individual liberty of land­owners, others demand more government control or community involvement. Access to land is power, and monorationality seems to promise a solid reign over what everybody feels or thinks about land rights. Indeed, polyrationality implies a division of power. But the consideration of plural rationalities is not a weakness. One of the less popular founders of political economy, Johann Heinrich Gottlob von Justi, developed an institutional design for plural property relations that has been successfully implemented in many European countries. But only very few understand the theory behind plural property relations, probably because the larger part of literature on property and land policy emphasizes a monorational perspective.

I found three purposes rather motivating while writing this book. First, there are only a few textbooks in English available on spatial planning, property, and land policy in Germany. Yet, comparative debates can benefit from German experiences which combine a fairly regulatory planning system with constitutional property clauses (Articles 14 and 15 GG) that emphasize simultaneously the protection of the property rights of private persons, far-reaching regulatory powers, inherent obligations of land­owners, and an option to establish a comprehensive system of collective property in land (a road not yet taken by legislators). The German constitution, to borrow a key phrase from Germany’s anthem, combines Einigkeit (unity) and Recht (rule of law) and Freiheit (liberty) as elements of poly­rational policymaking. As a migrant worker (from Österreich), I learned to admire institutions like mandatory land readjustment and statutory real estate appraisal. I offer readers who do not speak German an opportunity to learn more about land policy in Germany; and I am offering German readers an opportunity to compare their experiences with land policy examples from other European jurisdictions, Australia, Bangladesh, India, Israel, South Africa, the United States.

Second, I wish to present a theory of land policy that reaches beyond the concept of Western ownership and recognizes the human rights background of property. Land and property are not merely parochial issues, but have global implications. Most importantly, the Universal Declaration of Human Rights (1948) expresses a global consensus: Property relations comply with human rights, if no one is held in slavery or servitude (Article 4 UDHR), marriage is entered into only with the free and full consent of the intending spouses (Article 16, para. 2, UDHR), and the government respects everyone’s right to own private property (Article 17 UDHR) and fulfills everyone’s right to an adequate standard of living (Article 25 UDHR). Any theory of property that fails to acknowledge this global consensus—contested and ineffective as human rights may be—is at risk of being called parochial.

Third, I have been inspired in writing this book by ideas emerging from the FLOOR project (principal investigators: Benjamin Davy, Ulrike Davy, and Lutz Leisering). The acronym FLOOR (short for financial assistance, land policy, and global social rights) refers to a social floor or civic minimum. The FLOOR project examines the scope and limits of a human right to such a social floor ( The two quotes following the title page announce a connection between wealth and poverty, yet in what ways this connection should influence public policies is hugely controversial. Poverty discourses in OECD countries rarely relate to property in land, but as I am suggesting throughout this book, property relations are most relevant to the politics of belonging. Poverty discourses in the global South, however, almost always consider the land question. Access to land uses is a vital and sometimes the only form of social security in Africa, Asia, and Latin America. The possible opposition between the two statements is reminiscent of a debate on poverty, the social question, and land reform in Europe and the United States. Thomas Paine’s Agrarian Justice anticipated the choice between social benefits and land rights and insisted that social policy and land policy be regarded as a whole. Other land reformers—like Henry George, Ebenezer Howard, Adolf Damaschke, or Hans Bernoulli—followed Paine’s path. Economic growth after 1945 and the success of the welfare state weakened the interest of policymakers in Europe and the United States to pursue land reforms which soon were denounced as typical of communism. Currently, economic growth is hampered by a worldwide financial crisis, however, and the European welfare state may have exceeded the limits of tax-based and contribution-based social security. Perhaps the experiences with pro-poor land policies in the global South and the budget deficits in most OECD countries will result in a fresh examination of social security, land reform, and minimal property.

What else can my readers expect from this book? Several theorists have examined the social functions and consequences of property and have found out that property is loaded with social and political values and never just a neutral arbiter (Renner 1929: 112). But what about the spatiality of property? Global property investors are aware, of course, of the dependency between space and rights, between location and property relations. Theories of land policy, property, and planning often seem to be less aware of the spatial consequences of property. Starting with an oracle, social contract theory, and two case studies on urban renewal, the book explores the spatial consequences of property in land. Hopefully, the exploration will help spatial planners and other policymakers gain confidence in the comforts of property. As I have already affirmed, I am critical of monorational representations of property. Asserting the comfort of planning, this book emphasizes the polyrationality of property in land.


Highlights of Planning, Law, and Property Rights 2010 in Dortmund

Please find the highlights of the Fourth International Conference on Planning, Law, and Property Rights in the illustrated booklet, edited by Ben Davy, Thomas Hartmann, Heinz Kobs, Kathrina Schmidt, and Gabi Zimmermann, in cooperation with Leonie Janssen-Jansen and Michelle Oren!


Bachelorarbeit zur Markttransparenz

Matthias Funke und Iris Siepen

Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt – Eine weitere Analyse staatlicher Marktberichte

Die Bereitstellung von aktuellen und belastbaren Informationen zu den jeweiligen Immobilienmärkten ist einer der wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Somit leisten sie einen erheblichen Beitrag zur Markttransparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt und ihre Daten bilden die Grundlage weiterer immobilienspezifischer Aktionen wie beispielsweise der Wertermittlung. Ein Vorteil der Daten aus einem Grundstücksmarktbericht ist ihre Belastbarkeit. Durch die Auswertung der Kaufpreissammlung handelt es sich um real erzielte Preise bei Transaktionen von Immobilien. Ein Akteur auf dem Immobilienmarkt erhält so gegenüber oftmals pauschalisierten Werten aus der Privatwirtschaft einen Überblick des aktuellen Kaufpreises. (vgl. Zeit-online)

»Immobilienmärkte sind ohne Kenntnis des planerischen Kontexts nicht ausreichend erklärbar oder gar prognostizierbar, da die Planung zumindest indirekt erheblichen Einfluss auf Angebot und räumliche Verteilung von Flächen ausübt« (Fürst 2010). Die interdisziplinäre Raumplanung ist ein Teilaspekt des Immobilienmarktes. Durch ihre global angelegte Sichtweise erhält sie einen Einblick der miteinander verbundenen Strukturen des Immobilienmarktes. Mit der Städtebauleitplanung hat sie einen wesentlichen Einfluss auf Infrastrukturmaßnahmen oder die Entwicklung einzelner Stadtteile. Damit beeinflusst Raumplanung indirekt die Werte beziehungsweise daraus resultierende Werte auf dem Immobilienmarkt. (vgl. Fürst 2010)

Nach der Resonanz auf die erste Erhebung und Auswertung der Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse durch das Studienprojekt aus dem Jahr 2010/2011 war ein Anreiz, die Entwicklung der Transparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt erneut zu untersuchen. Es gilt herauszufinden, inwieweit in der Zwischenzeit Veränderungen aufgetreten sind und wie die rechtlichen Grundlagen für die Grundstücksmarktberichte aussehen. Auf Grundlage des vom Projekt erarbeiteten Auswerteverfahrens wurden die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Berichte aus dem Jahr 2012 ausgewertet und mit dem Hintergrund verschiedener Fragestellungen analysiert.

Die Bachelorarbeit erhalten Sie hier.


Endbericht des Studienprojektes F01 im Studienjahr 2010/2011

Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt – Eine Analyse staatlicher Marktinformationen

»Ein transparenter Grundstücksmarkt ist mittlerweile zu einem entscheidenden Standortfaktor geworden. Mit dem verstärkten Auftreten von internationalen Investoren in den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an die Verfügbarkeit von aktuellen, marktrelevanten Daten gestiegen« (Ramsauer 2009). Der anhaltende Trend zur Globalisierung ist ein Grund dafür, dass die Transparenz auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger wird. Speziell der deutsche Immobilienmarkt wird im internationalen Vergleich bezüglich der Markttransparenz als besonders undurchsichtig eingeschätzt. Gründe hierfür sind Intransparenz und Informationsdefizite, aber auch eine fehlende einheitliche und nachvollziehbare Dokumentation der Marktdaten.

Kenntnis wichtiger Marktdaten ist in der Immobilienbranche ein Wettbewerbsvorteil. Es gilt: »Je vollständiger und leichter verfügbar relevante Informationen sind, desto transparenter und damit attraktiver ist der Markt« (Website Zentraler Immobilienausschuss). Problematisch ist jedoch, dass eine hohe Markttransparenz und der freie Zugang zu Marktinformationen in einem Spannungsfeld zum Datenschutz stehen, wie der öffentliche Diskurs über Google Street View zeigt. Befürworter argumentieren im Sinne der Informationsfreiheit, Gegner heben die informationelle Selbstbestimmung hervor.

Ziel der Arbeit ist es zu untersuchen, wie transparent der Immobilienmarkt ist. Hierbei soll eine möglichst objektive, auf Daten gestützte, Untersuchungsmethode entwickelt werden. Da eine Betrachtung aller Teilmärkte im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich ist, findet eine Konzentration auf den Wohnimmobilienmarkt statt. Begründet wird dies mit der Bedeutung dieses Teilmarktes und den verfügbaren Daten. Grundlage der Analyse sind Marktinformationen in Form von Marktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Im Gegensatz zu privatwirtschaftlich erstellten Marktberichten basieren die Veröffentlichungen seitens der Gutachterausschüsse auf gesetzlichen Grundlagen. Dabei wird das Ziel verfolgt, die Transparenz zu fördern. Die Berichte stellen somit eine objektive und vergleichbare Basis für die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes dar.

Die Transparenz auf dem Immobilienmarkt wird unter anderem anhand eines Indizes gemessen. Der erste Schritt zur Erstellung des Transparenzindizes ist die Aufstellung der Kriterien, anhand derer die vorliegenden Marktberichte untersucht werden. Auf bestehende Indizes, als Grundlage für die eigene Kriterienaufstellung kann nicht zurückgegriffen. Die Auswahl der Kriterien erfolgt anhand der rechtlichen Grundlagen und einschlägiger Literatur. Daher wird zunächst eine allgemeine Gewichtung vorgenommen, in der vor allem berücksichtigt wird, wie gut die Zugänglichkeit zu den erforderlichen Daten ist. Da auf dem Immobilienmarkt eine Vielzahl von Akteuren vertreten sind, wird für vier Akteure (Privater, Sachverständiger, Makler, Investor) beispielhaft die Transparenz aus deren jeweiliger Sicht untersucht. Im zweiten Schritt finden folglich die unterschiedlichen Anforderungen der Akteure Eingang in die Bewertung. Die abschließende Interpretation der Ergebnisse aus der Analyse ergibt zum Teil sehr deutliche Qualitätsunterschiede der Marktberichte. Als maßgeblicher Faktor stellt sich die Organisationsstruktur, vor allem unterschiedliche Verwaltungsstrukturen und verschiedene Vorgaben für die Erstellung von Marktberichten, innerhalb der einzelnen Bundesländer heraus.

Den Endbericht erhalten Sie hier. 

Common property as pro-poor land policy

In 1988, when Elinor Ostrom started writing her ground-breaking book Governing the Commons (1990) at the ZiF (see preface, p. xvi), there was a wide agreement in academic and political discourses that the shared use of land and other natural resources was an outdated practice. After the demise of communist regimes in Europe, the sweeping privatization of public land and the formalization of private property titles became the preferred choice of policymakers around a neoliberal world. Hardly anybody recognized, as Ostrom did, that common resources are not limited to the village pasture or other bucolic uses of commons (in German: Allmende), but are a persistent phenomenon. Cyberspace spawned the most remarkable commons (such as the Internet or Wikipedia), but the shared use of common spaces affects everyday life everywhere: Public spaces like the High Line Park in Manhattan or the refurbished Trafalgar Square in London improve the quality of life. The crowds attracted by opportunities to ‘public viewing’ of sports events in wealthy cities clearly demonstrate the high use value of urban commons. But what about the poor in the Global South?

Since 1992, when the UN conference in Rio de Janeiro inaugurated the fuzzy concept of ‘sustainable development,’ the global discourses on environmental policy, poverty reduction, and human rights have advanced fresh ideas on pro-poor land policies. In contrast to earlier attempts at sweeping land reforms, the new socio-ecological land policy is not limited to the redistribution of land titles, but emphasizes the many ways in which poor people can have, and direly need, access to vital land uses. The World Bank advertises land policies for growth and poverty reduction, the Cities Without Slums alliance focuses on landlessness and poverty in the urban context, and the UN Special Rapporteur on the right to food demands that customary land tenure systems be strengthened. Although socio-ecological land policies emerge from plural rationalities, many emphasize how important common property relations are for the poor. Urban public spaces, like parks or pavements, are indispensable for street vendors and social exchange. Slum improvement often includes the building of shared sanitation facilities and water supply. Urban agriculture and community gardens not only provide food to the poor, but also help build up social capital. Community forests or payments for environmental services (PES) programs are examples for shared land uses in the rural context.

Slum land and communal rural land are under pressure from land grabbing, real estate development, and environmental degradation (soil erosion, global warming, pollution, natural hazards). In cities worldwide, urban commons are lost to unbearable traffic congestion. Moreover, women claiming their rights to land often face violence and discrimination. Access to vital land uses is not just a matter of property law. However, common property relations help protect the land uses of the poor, provided that a suitable management for the common pool resource is in place and the government respects and supports local initiatives for the improvement of shared land uses.

(c) 2011 B. Davy (text + photograph)